ES
FR
EN
DE
PT
AR
Где лучше покупать недвижимость в Таиланде — вопрос не имеет одного правильного ответа: у каждого города своя логика цен, доходности и образа жизни, и правильный выбор всегда зависит от конкретной цели покупки, а не от общего рейтинга популярности направления. Кондо у пляжа на Пхукете и кондо в деловом районе Бангкока решают разные задачи, даже если стоят одинаково. Где купить недвижимость в Таиланде — вопрос, который разумно решать раньше, чем вопрос конкретного объекта. Прежде чем выбирать город, стоит понимать общие правила покупки — они собраны в полном гайде по покупке недвижимости в Таиланде для иностранцев: там разобраны права иностранного покупателя и базовая логика владения кондо, а здесь — сравнение локаций и доходности аренды по каждой из них.
Содержание
Как выбрать, где покупать недвижимость в Таиланде
Выбор локации начинается с цели, а не с бюджета: жильё для себя, сдача в аренду и расчёт на перепродажу тянут к разным городам. Для постоянного проживания важны инфраструктура, международные школы и медицина, для сдачи в аренду — туристический поток и сезонность, для перепродажи — темп роста цены и ликвидность конкретного сегмента рынка.
Планы на визу тоже влияют на выбор города, хотя формально не связаны с самой покупкой: держатели долгосрочных виз для удалённой работы чаще выбирают Бангкок и Чиангмай из-за инфраструктуры и сообщества, тогда как претенденты на резидентские визы через инвестиции в недвижимость чаще смотрят на Пхукет и Бангкок — там проще найти объект нужного бюджета для соответствия порогу визовой программы.
Где иностранцы покупают недвижимость в Таиланде чаще всего — это узкий список из шести направлений: Пхукет, Бангкок, Паттайя, Самуи, Хуахин и Чиангмай. Каждое закрывает свой сценарий, и лучшие места для инвестиций в недвижимость Таиланда для одного покупателя необязательно совпадают с лучшими для другого — разница в приоритетах меняет весь список. Так же и с лучшими городами для покупки недвижимости в Таиланде в целом: рейтинг зависит от того, что именно покупатель считает главным критерием.
Упрощённо логика выбора выглядит так:
- Максимальная доходность и рост цены — Пхукет.
- Ликвидность и стабильный спрос на перепродажу — Бангкок.
- Минимальный бюджет входа среди курортов — Паттайя.
- Виллы и премиальный сегмент у моря — Самуи.
- Баланс моря и бюджета, спокойная жизнь — Хуахин.
- Минимальный бюджет входа в целом и долгосрочная аренда — Чиангмай.
Транспортная доступность — отдельный фактор, который часто упускают: Пхукет и Бангкок принимают прямые международные рейсы, а Самуи обслуживает частный аэропорт, построенный и управляемый одной авиакомпанией, — из-за отсутствия конкуренции перелёты туда заметно дороже, чем в среднем по стране, что стоит учитывать при расчёте туристического потока для сдачи в аренду.
Структура иностранного спроса тоже сдвигается год к году: в 2025 году быстрее всего росло число сделок у покупателей из Сингапура — на 63,2%, за ним следуют Тайвань (+37,8%), Франция (+22,5%) и Великобритания (+21,3%). Такой сдвиг важен при выборе локации: разные национальности покупателей исторически концентрируются в разных городах, и рост спроса со стороны новой группы покупателей может опережать рост цены на конкретном рынке.
Недвижимость в Таиланде
T.H. Group Phuket Co., Ltd
Harmony Group
Rhom Bho Property PLC
Vip Thailand Group
BOAT PATTANA CO., LTD
ESM DEVELOPMENT
Origin Property
Sunny HoldingЛучшие места для покупки недвижимости в Таиланде иностранцу
Ниже — шесть направлений с ключевыми цифрами по каждому: диапазон цен, годовой рост и на что стоит рассчитывать по доходности аренды. Цифры даны по кондоминиумам как самому массовому и понятному для сравнения формату — по виллам и земле диапазоны шире и сильнее зависят от конкретного участка.
Пхукет
Покупка недвижимости на Пхукете остаётся самым дорогим курортным направлением страны: кондоминиумы стоят в среднем 135 000-144 000 бат за м² (около 4 100-4 360 долларов), с ростом цен на 3-4% в год. Доходность аренды на длительный срок — 5-7%, а на посуточную сдачу в туристических зонах — 7-11% валовыми, хотя усреднённый показатель по острову ближе к 5% с учётом простоя и комиссии управляющей компании.
Лучшие районы для покупки на Пхукете — это в первую очередь пляжные зоны западного побережья, включая Банг Тао, где сосредоточены крупные курортные комплексы и стабильно высокий турпоток. Число сделок с иностранными покупателями на острове выросло примерно на 10% год к году в 2025-м, а сами иностранцы обеспечивают больше 40% сделок с кондоминиумами.
Остров принимает прямые международные рейсы из Европы, Китая, Австралии и других стран Азии, что напрямую поддерживает круглогодичный турпоток и, соответственно, спрос на краткосрочную аренду — в отличие от направлений с ограниченной авиадоступностью, где сезонность выражена сильнее.
По типу объектов остров делится на два разных рынка: пляжные кондоминиумы западного побережья ориентированы на туристическую аренду и максимальную доходность, а виллы на холмах и во внутренней части острова — на постоянное проживание и более спокойный, не туристический образ жизни при сопоставимом бюджете.
Бангкок
Покупка недвижимости в Бангкоке иностранцу — это уже не курортная, а городская логика: кондоминиумы у линий скоростного транспорта стоят в среднем 120 000-150 000 бат за м² (около 3 600-4 550 долларов), а в престижных центральных районах цена доходит до 236 000 бат за м² (порядка 7 150 долларов). Рост цен здесь скромнее курортов, а часть рынка в 2025 году столкнулась с переизбытком предложения — число сделок в Бангкоке и пригородах упало примерно на 15% за первые восемь месяцев года.
Лучший район для покупки кондо в Бангкоке у арендаторов-экспатов и местных жителей — Сукхумвит: он остаётся самым узнаваемым деловым и жилым коридором города, хотя доходность здесь уже сжалась с 5,5-6,5% в 2018 году до 3,8-5,2% в 2026-м из-за роста цен на фоне более скромного роста арендных ставок. Иностранцы обеспечивают около 26% сделок с кондоминиумами в городе.
Бангкок — крупнейший рынок недвижимости страны по числу сделок и объектов в продаже, а не только столица: этим объясняется его сравнительно высокая ликвидность даже в периоды переизбытка нового предложения. Для покупателя, для которого важна скорость перепродажи, а не максимальная доходность, это главный аргумент в пользу города.
Именно переизбыток нового предложения в 2025 году в первую очередь затронул сегмент новостроек от крупных застройщиков в отдалённых от метро районах — вторичный рынок и объекты у самих линий BTS и MRT пострадали заметно меньше. При выборе конкретного объекта в городе тип и расположение дома имеют больше значения, чем общая статистика по рынку в целом.
Паттайя
Паттайя заметно доступнее Пхукета: цены на кондоминиумы — 70 000-110 000 бат за м² (примерно 2 100-3 300 долларов), у пляжа в районе Вонгамат — 170 000-250 000 бат за м². Покупка недвижимости в Паттайе обычно рассматривается как бюджетный курортный вариант с доходностью аренды 5-8% валовыми и ростом цен 3-5% в год.
Город расположен примерно в двух часах езды от Бангкока, что делает его популярным и для сдачи в аренду туристам, и для отдыха жителей столицы на выходных — двойной источник спроса, которого нет у более удалённых курортов вроде Самуи или Пхукета.
Самуи
Покупка недвижимости на Самуи — это в первую очередь виллы, а не кондоминиумы, и остров стабильно входит в лучшие острова для покупки недвижимости в Таиланде наравне с Пхукетом: медианная цена виллы на острове около 60 600 бат за м², а трёхспальная вилла площадью 250-350 м² в среднем стоит 14,9 млн бат. Кондоминиумы дороже в пересчёте на площадь — медиана около 88 500 бат за м², однокомнатный юнит от 3,5 млн бат. Виллы у моря с хорошим видом стоят 120 000-250 000 бат за м², а во внутренней части острова в районе Натон — 45 000-85 000 бат за м².
Рост цен на Самуи за 2025-2026 год составил около 6% в среднем: премиальные виллы у моря подорожали на 8-12%, объекты среднего сегмента — на 4-7%, кондоминиумы — на 3-6%. Учитывать здесь стоит и упомянутую выше особенность с частным аэропортом: высокая стоимость перелётов ограничивает часть массового туристического потока и делает остров более премиальным направлением, чем Пхукет или Паттайя, — это отражается и в структуре спроса на аренду.
Хуахин
Покупка недвижимости в Хуахине — это компромисс между морем и бюджетом: кондоминиумы в среднем стоят 86 700-100 000 бат за м², в престижных локациях — 87 000-150 000 бат за м², а элитные объекты на первой линии в районе Кхао Такиаб — 180 000-254 000 бат за м². Виллы обходятся дешевле — в среднем около 35 000-40 000 бат за м² по площади застройки.
Хуахин примерно на 30% доступнее сопоставимых пляжных локаций Пхукета, а доходность аренды здесь выше среднего по стране — 5-7% против 4-6% в целом по Таиланду. Рост цен за последний год — около 5%.
Город расположен в 3-4 часах езды от Бангкока и исторически популярен среди пенсионеров из Великобритании, Германии и Скандинавии, а также как дача для бангкокских тайцев на выходные — устойчивый спрос со стороны экспат-локации сочетается здесь со спросом местных жителей, что сглаживает сезонные колебания сильнее, чем на более удалённых курортах.
Чиангмай
Покупка недвижимости в Чиангмае — самый доступный вариант среди крупных направлений: 40 000-60 000 бат за м², то есть в 2-3 раза дешевле Пхукета или Бангкока. Доходность аренды держится в диапазоне 4-6%, в основном за счёт долгосрочной аренды местным жителям, экспатам и цифровым кочевникам, а не туристам, — сезонность здесь выражена слабее, чем на курортах.
У города нет моря, зато есть горы, храмы и одно из крупнейших сообществ цифровых кочевников и удалённых сотрудников в Юго-Восточной Азии — во многом благодаря низкой стоимости жизни и уже сложившейся инфраструктуре коворкингов и долгосрочной аренды. Для покупателя, ориентированного на стабильный поток арендаторов, а не на туристический сезон, это самостоятельный плюс, а не просто способ сэкономить на входе.
Свести шесть направлений в одну таблицу удобно по тому, для какой цели каждое подходит лучше всего:
| Город | Лучше всего подходит для |
|---|---|
| Пхукет | Максимальная доходность аренды и рост цены |
| Бангкок | Ликвидность, быстрая перепродажа |
| Паттайя | Минимальный бюджет входа среди курортов |
| Самуи | Виллы и премиальный сегмент у моря |
| Хуахин | Баланс моря и бюджета, спокойная жизнь |
| Чиангмай | Минимальный бюджет в целом, долгосрочная аренда |
Где дешевле всего купить недвижимость в Таиланде
Сравнение по цене за квадратный метр показывает разрыв в 2-3 раза между самым дорогим и самым доступным направлением, и этот разрыв стабильно сохраняется уже несколько лет подряд:
| Город | Цена за м² (кондо) | Рост в год |
|---|---|---|
| Пхукет | 135 000-144 000 бат | 3-4% |
| Бангкок (у транспорта) | 120 000-150 000 бат | Умеренный |
| Хуахин | 86 700-100 000 бат | ~5% |
| Самуи | 88 500 бат (медиана) | ~6% |
| Паттайя | 70 000-110 000 бат | 3-5% |
| Чиангмай | 40 000-60 000 бат | Стабильный |
Где дешевле всего купить недвижимость в Таиланде — однозначно Чиангмай среди крупных направлений; среди курортов — Паттайя и внутренние районы Самуи вроде Натона, а не первая линия. Стоит ли покупать недвижимость на Пхукете, если бюджет ограничен, стоит решать отдельно: остров дороже всех перечисленных, но и структурно устойчивее по спросу, чем более дешёвые направления.
Разница в цене между островными и материковыми направлениями объясняется в первую очередь ограниченностью земли: на Пхукете и Самуи физически невозможно расширить прибрежную застройку, тогда как Бангкок и Чиангмай могут наращивать предложение вширь и вверх практически без ограничений по территории. Именно поэтому острова стабильно дороже материковых городов при сопоставимом качестве объекта, а не только из-за туристической популярности.
Доступность бюджета также зависит от стадии строительства: объекты off-plan обычно на 10-20% дешевле готовых аналогов на том же рынке, но требуют более тщательной проверки застройщика — эта логика одинакова для любого из шести направлений, разобранных выше, а не только для конкретного города.
Доходность аренды и рост стоимости по локациям
Доходность аренды недвижимости в Таиланде в среднем держится в диапазоне 4-6% валовыми, но разброс между городами и типами аренды существенный:
| Город | Долгосрочная аренда | Краткосрочная аренда |
|---|---|---|
| Пхукет | 5-7% | 7-11% |
| Бангкок | 3,8-6,2% | Ограниченно на большинстве объектов |
| Паттайя | 5-8% | Выше среднего в туристический сезон |
| Хуахин | 5-7% | Сезонно выше |
| Чиангмай | 4-6% | Ограниченно, спрос в основном долгосрочный |
Чистая доходность после вычета управления, простоя и налогов обычно на 1,5-2,5 процентных пункта ниже валовой цифры из объявлений — разницу стоит закладывать сразу, а не удивляться ей после первого года владения. Комиссия управляющей компании за краткосрочную аренду обычно составляет 8-12% от суммы аренды, а простой между заездами — ещё 10-15% потенциального дохода в течение года, даже в высокий сезон.
Краткосрочная посуточная аренда в туристических зонах приносит на 30-50% больше валового дохода, чем долгосрочная аренда того же объекта, но после вычета управления, более высокого износа и простоя чистая доходность обоих форматов часто сближается почти до одного уровня. Выбор между форматами определяется не столько математикой доходности, сколько готовностью владельца заниматься операционным управлением или платить за него отдельно. Рост стоимости недвижимости в Таиланде и доходность аренды не всегда идут вместе: Пхукет лидирует по обоим показателям одновременно, а Бангкок в 2025-2026 годах показывает более скромный рост цены на фоне переизбытка предложения при относительно стабильной аренде. Самуи и Хуахин занимают промежуточное положение — рост цены на уровне 5-6% в год при доходности чуть выше среднего по стране, без экстремумов в любую сторону.
Инвестору, для которого важен именно рост стоимости на горизонте нескольких лет, а не текущий денежный поток от аренды, стоит в первую очередь смотреть на направления с ограниченным предложением новой земли под застройку — это в первую очередь острова, а не материковые города, где новое строительство продолжается практически без ограничений.
Доходность на бумаге не включает налоги и сборы, которые снижают итоговый результат и одинаковы по формуле для любого города страны: какие налоги и сборы заложить в любой локации не зависит от города — регистрационный сбор, расходы на закрытие сделки и ежегодный налог считаются по одинаковым правилам что на Пхукете, что в Чиангмае, различается только сама оценочная стоимость объекта.
Пхукет или Бангкок для инвестиций в недвижимость — самое частое сравнение у покупателей: Пхукет выигрывает по доходности и историческому росту цены, Бангкок — по ликвидности и объёму рынка для перепродажи. Куда инвестировать в недвижимость Таиланда в 2026 году — зависит от горизонта: на короткий срок ликвиднее Бангкок, на среднесрочную доходность интереснее Пхукет и Хуахин.
В самых востребованных проектах Пхукета и Паттайи квота на кондоминиумы для иностранцев выбирается заметно быстрее, чем в среднем по рынку, — это стоит держать в уме именно на этапе выбора локации, а не откладывать проверку остатка лимита на момент, когда объект уже понравился и внесён задаток. В Бангкоке и Чиангмае из-за большего объёма новых проектов эта проблема встречается реже.
Подборка недвижимости по локациям Таиланда
Смотреть актуальные предложения по стране можно в каталоге недвижимость в Таиланде — фильтр по городу и типу объекта позволяет сразу сузить список до конкретной локации из разобранных выше, не пролистывая весь каталог вручную. Виллы у моря на Пхукете и Самуи собраны в разделе виллы и дома, а кондоминиумы в Бангкоке и Паттайе — в разделе кондоминиумы. Для более бюджетного сегмента, включая Чиангмай и Хуахин, стоит заглянуть в раздел квартиры в Таиланде.
Часто задаваемые вопросы
Зависит от цели: Пхукет — для дохода и роста цены, Бангкок — для ликвидности, Чиангмай и Паттайя — для минимального бюджета входа.
Среди крупных направлений — Чиангмай, 40 000-60 000 бат за м². Среди курортов — Паттайя и внутренние районы Самуи.
Да, если приоритет — доходность аренды и устойчивый спрос: остров лидирует по обоим показателям, хотя вход дороже других направлений.
Скорее для ликвидности и долгосрочной стабильности, чем для быстрого роста цены — в 2025-2026 годах город показывает признаки переизбытка предложения.
На коротких турах — Пхукет, до 7-11% валовыми в высокий сезон. На длительной аренде разброс между городами меньше — обычно 4-7%, а более точная цифра зависит от конкретного района и типа объекта сильнее, чем от города в целом.
Выбор локации определяет не только доходность и образ жизни, но и саму логику сделки на следующем шаге: как купить после выбора локации — от Due Diligence до депозита-брони и передачи права в Земельном департаменте — проходит по одной и той же схеме независимо от города, но список локальных документов и агентов, разумеется, будет разным.
Комментарии