ES
FR
EN
DE
PT
AR
Налог на недвижимость в Таиланде — это не один платёж, а несколько разных: часть платится один раз при сделке, часть — ежегодно, пока объект в собственности. Налоги на недвижимость в Таиланде для иностранцев считаются по тем же ставкам, что и для тайского покупателя, — отдельного повышенного тарифа для нерезидентов закон не вводит. Разобраться в общей логике сделки, прежде чем считать расходы на закрытие сделки в Таиланде, поможет полный гайд по покупке недвижимости в Таиланде для иностранцев — там собраны права иностранного покупателя и регистрационный сбор в общем контексте сделки. Дальше — детально по каждому налогу и сбору, с примером расчёта на конкретную стоимость покупки недвижимости в Таиланде.
Содержание
Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде
При покупке недвижимости в Таиланде действуют такие платежи:
- Регистрационный сбор за передачу — 2%, платится всегда.
- Специальный бизнес-налог 3,3% ИЛИ гербовый сбор 0,5% — альтернатива, а не два отдельных платежа.
- Налог у источника — платит продавец, ставка зависит от срока владения и статуса продавца.
Все они считаются от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента, а не от цены в договоре, если эти суммы расходятся.
Саму оценочную стоимость устанавливает не Земельный департамент, а отдельное ведомство — Департамент казначейства совместно с Земельным офисом: казначейство оценивает землю, офис на месте — здания и улучшения. Шкала пересматривается раз в 4 года, поэтому оценочная стоимость почти всегда отличается от рыночной цены объекта, причём чаще в меньшую сторону, — это не ошибка и не повод для спора, а особенность самой системы.
Часть расходов возникает не в момент подписания договора, а позже, на передаче права. На каком этапе процесса возникают эти расходы — подробно показано на примере депозита-брони и самой процедуры в Земельном департаменте: сборы оплачиваются именно в день передачи права, а не раньше.
Недвижимость в Таиланде
T.H. Group Phuket Co., Ltd
Harmony Group
Rhom Bho Property PLC
Vip Thailand Group
BOAT PATTANA CO., LTD
ESM DEVELOPMENT
Origin Property
Sunny HoldingРегистрационный сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости
Регистрационный сбор за передачу недвижимости в Таиланде составляет 2% от оценочной стоимости объекта и уплачивается при регистрации сделки в Земельном департаменте. Ставка фиксирована и не зависит от типа объекта — кондоминиум, вилла на лизхолде или земля облагаются одинаково.
В отличие от специального бизнес-налога и гербового сбора, этот сбор считается строго от оценочной стоимости, а не от большей из двух величин: даже если цена по договору заметно выше оценки Департамента казначейства, регистрационный сбор всё равно рассчитывается от официальной оценки, а не от суммы сделки. Это отдельный платёж от того, что называют сбором за регистрацию лизхолда в Таиланде: 2% — только для сделок с переходом права собственности (фрихолд), а для регистрации долгосрочной аренды применяется другая ставка — 1,1% от суммы арендной платы за весь срок или от оценочной стоимости права.
Регистрационный сбор 2% в Таиланде обычно делится поровну между покупателем и продавцом, но это договорное условие, а не требование закона: стороны вправе прописать в договоре любое другое распределение, включая полную оплату одной стороной. Проверять итоговое распределение стоит на этапе подписания договора купли-продажи, а не в день передачи права.
В 2025-2026 годах в Таиланде действовала временная льгота — сбор 0,01% для жилья дешевле 7 млн бат, но только для сделок между гражданами Таиланда. На сделки с иностранным покупателем эта льгота не распространяется, и ставка остаётся стандартной — 2%.
Специальный бизнес-налог (SBT): 3,3%
Специальный бизнес-налог в Таиланде применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет на момент продажи. Ставка — 3,3% от большей из двух величин: оценочной стоимости или цены по договору. Налог платит продавец, но фактически закладывается в цену объекта, поэтому косвенно влияет и на покупателя.
Сама ставка — не круглое число не случайно: она складывается из базового налога 3% и муниципальной надбавки 10% от суммы этого налога, то есть 3% + 0,3% = 3,3%. Разбивка важна, если в договоре или расчёте застройщика фигурирует только «3%» — это не полная ставка, а лишь её часть.
Если продавец владел объектом 5 лет и более, вместо специального бизнес-налога применяется гербовый сбор — эти два платежа взаимоисключающие, никогда не суммируются. Срок владения для этого расчёта проверяется по дате регистрации права в Земельном департаменте, а не по дате фактического заселения.
Гербовый сбор: 0,5%
Гербовый сбор составляет 0,5% от оценочной стоимости или цены по договору, в зависимости от того, какая сумма выше. Применяется вместо специального бизнес-налога, когда продавец владел объектом 5 лет и более, — то есть на большинстве сделок со вторичным жильём, где собственник не менял его годами. Именно поэтому вторичное жильё в среднем обходится покупателю дешевле по совокупным сборам, чем недавно перепроданный объект, — разница в 2,8 процентного пункта между ставками ощутима даже на объекте среднего бюджета.
Гербовый сбор на недвижимость в Таиланде также платит продавец, хотя на практике стороны нередко договариваются о частичном участии покупателя в этом платеже — так же, как и в случае с регистрационным сбором. Итоговое распределение всегда фиксируется в договоре купли-продажи заранее, а не определяется по факту на регистрации.
Свести оба платежа для сравнения удобно в одной таблице:
| Специальный бизнес-налог | Гербовый сбор | |
|---|---|---|
| Ставка | 3,3% | 0,5% |
| Когда применяется | Владение продавца менее 5 лет | Владение продавца от 5 лет |
| Считается от | Большей из двух величин | Большей из двух величин |
| Действуют одновременно | Нет — это альтернатива | Нет — это альтернатива |
Налог у источника с продавца
Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде рассчитывается по-разному для физических и юридических лиц. Для компании-продавца ставка фиксированная — 1% от большей из двух величин: оценочной стоимости или цены сделки. Этот вариант расчёта проще всего и понадобится, если покупка изначально шла через тайскую компанию и в будущем компания-владелец сама выступит продавцом объекта.
Для продавца-физлица расчёт устроен сложнее и состоит из трёх шагов:
- От оценочной стоимости вычитается доля по шкале ниже — в зависимости от срока владения.
- Остаток делится на количество лет владения — так получается условный годовой доход.
- К годовому доходу применяется прогрессивная ставка личного подоходного налога от 5 до 35%, а результат умножается обратно на число лет владения.
Первый год владения для этого расчёта считается от даты покупки до конца финансового года, а не как полных 12 месяцев, — из-за этого фактический срок владения и «год» для расчёта вычета иногда не совпадают на несколько недель.
| Срок владения | Вычет от оценочной стоимости |
|---|---|
| 1 год | 92% |
| 2 года | 84% |
| 3 года | 77% |
| 4 года | 71% |
| 5 лет | 65% |
| 6 лет | 60% |
| 7 лет | 55% |
| 8 лет и более | 50% |
Чем дольше продавец владел объектом, тем выше вычет и тем ниже итоговый налог у источника — эта логика прямо противоположна логике специального бизнес-налога, где долгий срок владения, наоборот, снижает ставку до гербового сбора. Отдельного налога на прирост капитала недвижимости в Таиланде как самостоятельного платежа не существует: экономически прирост стоимости облагается именно через этот налог у источника, встроенный в общую формулу личного подоходного налога.
Технически все перечисленные платежи принимаются в день регистрации кассовым чеком (банковским чеком) на имя Земельного департамента, а не наличными и не банковской картой. Чек стоит оформлять на точную рассчитанную сумму заранее — на месте её можно только уточнить, но не пересчитать, если офис уже закрывает приём платежей на день.
Кто и что платит: покупатель и продавец
Кто платит регистрационный сбор в Таиланде — вопрос, который решается договором, а не законом: по умолчанию 2% принято делить поровну, но большинство остальных платежей формально возложены на продавца.
| Платёж | Кто платит по закону | Как распределяется на практике |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор 2% | Не определено законом | Обычно 50/50 по договору |
| Специальный бизнес-налог 3,3% | Продавец | Иногда закладывается в цену |
| Гербовый сбор 0,5% | Продавец | Иногда частично на покупателя |
| Налог у источника | Продавец | Почти всегда остаётся на продавце |
Скрытые расходы при покупке недвижимости в Таиланде чаще всего возникают именно из-за этой развилки «по закону» и «по факту»: если в договоре явно не прописано, кто и что платит, продавец и его агент по умолчанию исходят из более выгодного для себя распределения, а покупатель узнаёт об этом уже на передаче права.
Формулировку по каждому платежу стоит требовать письменно ещё на этапе депозита-брони, а не в момент подписания основного договора купли-продажи: переписать условия после того, как деньги внесены, а объект снят с продажи, заметно сложнее — переговорная позиция покупателя к этому моменту слабее.
Пример расчёта: расходы на кондо за 5 млн бат
Сколько налогов при покупке кондо в Таиланде — проще всего показать на конкретной сумме. Возьмём кондоминиум оценочной стоимостью 5 000 000 бат (примерно 150 000 долларов), где продавец владел объектом 3 года.
- Регистрационный сбор 2% — 100 000 бат, обычно по 50 000 бат с каждой стороны.
- Специальный бизнес-налог 3,3% (владение менее 5 лет) — 165 000 бат, платит продавец.
- Налог у источника — вычет 77% для 3 лет владения, остаток 1 150 000 бат делится на 3 года (по 383 333 бат), к каждому году применяется прогрессивная шкала: итог около 15 800 бат в год, или 47 500 бат за все три года. Платит продавец.
- Разовый взнос в фонд капремонта при площади 50 м² — от 25 000 до 50 000 бат, платит покупатель.
- Ежемесячная плата за общие зоны при той же площади — от 1 500 до 4 000 бат, начинается сразу после передачи права.
Доля покупателя в этом примере обычно укладывается в 50 000-70 000 бат сверх цены объекта, без учёта услуг юриста и банковского перевода. Продавцу в этом же примере предстоит заплатить около 212 500 бат — специальный бизнес-налог и налог у источника вместе.
Любой калькулятор налога на недвижимость в Таиланде в интернете считает по той же формуле — оценочная стоимость, срок владения продавца и распределение сборов по договору. Разница между калькуляторами обычно не в математике, а в том, какую оценочную стоимость они берут по умолчанию: актуальную по конкретному дому или усреднённую по району. Указывать точную оценочную стоимость своего объекта, а не полагаться на автоматический расчёт калькулятора, — единственный способ получить точную сумму, а не ориентировочную. Актуальные цены на квартиры в Таиланде для собственного расчёта можно посмотреть в каталоге — в карточке объекта обычно указана и площадь, нужная для примера выше.
Ежегодный налог на землю и строения
Налог на землю и строения в Таиланде введён отдельным законом и заменил прежнюю систему местных налогов. Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде зависит от типа использования объекта и его оценочной стоимости.
Необлагаемый минимум зависит от типа объекта и от того, зарегистрирован ли он как основное жильё:
| Тип объекта | Необлагаемый минимум | Условие |
|---|---|---|
| Дом с землёй | До 50 млн бат | Зарегистрирован как основное жильё |
| Кондоминиум | До 10 млн бат | Зарегистрирован как основное жильё |
| Любой объект не как основное жильё | Нет — с первого бата | Вторая недвижимость, инвестиция, аренда |
Для объекта, который не зарегистрирован как основное жильё — а это обычная ситуация для иностранного инвестора, сдающего кондо в аренду или держащего его как вторую недвижимость, — налог начисляется с первого бата по ставкам примерно от 0,02 до 0,1% в зависимости от стоимости объекта.
Для того же кондоминиума за 5 000 000 бат, не зарегистрированного как основное жильё, ежегодный налог по нижней границе шкалы составит порядка 1 000-1 500 бат в год — сумма небольшая по сравнению с разовыми сборами при покупке, но её нужно платить каждый год, пока объект в собственности, и пропуск оплаты ведёт к пеням. С 2026 года в Таиланде действуют полные ставки без пандемийных скидок, применявшихся в предыдущие годы, — на эту сумму уже не стоит рассчитывать при планировании бюджета.
Оплата этого налога обычно приходится на первую половину года: местные власти рассылают уведомления собственникам, а срок оплаты за 2026 год продлён до июня — раньше он приходился на апрель. Уведомление приходит на адрес объекта или зарегистрированный адрес владельца, поэтому иностранцу, не живущему в Таиланде постоянно, стоит заранее договориться с управляющей компанией или юристом об отслеживании этих сроков. Для виллы или дома с землёй, где необлагаемый минимум выше, чем у кондоминиума, разница особенно заметна — актуальные варианты в этом сегменте можно посмотреть в разделе виллы и дома в Таиланде.
Плата за обслуживание и фонд капремонта
Плата за обслуживание кондоминиума в Таиланде и фонд капремонта кондо в Таиланде — два разных платежа, которые часто путают:
| Плата за обслуживание (CAM) | Фонд капремонта (sinking fund) | |
|---|---|---|
| Периодичность | Ежемесячно | Один раз, при покупке |
| Диапазон | 30-80 бат/м² в месяц | 500-1000 бат/м² единоразово |
| Назначение | Текущее содержание общих зон | Крупный ремонт в будущем |
В проектах с бассейном, фитнес-залом, охраной и консьержем ставка обычно ближе к верхней границе обоих диапазонов, а в простых домах без общих сервисов — к нижней. Оба платежа устанавливает управляющая компания конкретного проекта, а не закон, поэтому разброс между проектами существенный. Размер обоих взносов обычно уже указан в карточке объекта в разделе кондоминиумы в Таиланде, что удобно для предварительного расчёта бюджета.
Налоги при сдаче в аренду или продаже
Налог на доход от аренды недвижимости в Таиланде платит собственник как физическое лицо по прогрессивной шкале личного подоходного налога, независимо от гражданства и статуса резидента. Из суммы аренды предварительно вычитается стандартный норматив расходов — 30% от валового дохода без каких-либо подтверждающих документов, — а к остатку применяются ставки от 5 до 35%. Если реальные расходы выше 30%, их можно заявить вместо стандартного норматива, но тогда потребуются подтверждающие документы.
Если арендатор — компания, а не частное лицо, она обязана удержать 5% от суммы арендного платежа и перечислить в Налоговый департамент от имени собственника; эта сумма затем засчитывается в счёт итогового налога владельца по итогам года, а не платится сверх него.
Для подачи годовой декларации иностранному владельцу нужен тайский налоговый номер — его оформляют в местном отделении Налогового департамента по месту нахождения объекта, обычно по паспорту и документам на недвижимость. Без номера декларацию не примут, даже если налог фактически уже удержан арендатором-компанией у источника.
При последующей продаже того же объекта применяются все правила, разобранные выше, — включая налог у источника с учётом фактического срока владения. Планировать сдачу в аренду и возможную продажу стоит заранее, потому что структура владения объектом влияет и на налоги в обоих случаях, а не только на права собственности как таковые.
Доход от долгосрочной сдачи в аренду и разовый доход от перепродажи декларируются отдельно и в разное время: аренда — ежегодно по итогам календарного года, продажа — в момент самой сделки, через удержание налога у источника прямо в Земельном департаменте. Путать эти два процесса не стоит: уплата налога у источника при продаже не освобождает от декларирования арендного дохода за годы, когда объект сдавался. Вопрос, как налоги различаются по типу владения, — фрихолд-кондоминиум, лизхолд и владение через тайскую компанию облагаются по-разному именно в части расходов на регистрацию и сопровождение, а не по ставкам самих налогов, — подробно разобран в материале о формах владения.
Смотреть актуальные предложения по стране в целом можно в каталоге недвижимость в Таиланде — цена по каждой карточке уже указана, и от неё легко посчитать регистрационный сбор и остальные платежи по формулам выше.
Часто задаваемые вопросы
Закон не определяет распределение — обычно 2% делят поровну по договорённости сторон, зафиксированной в договоре купли-продажи.
Для покупателя обычно 50 000-70 000 бат на объект стоимостью около 5 млн бат, без учёта услуг юриста — итоговая сумма зависит от распределения сборов по договору.
Да, по закону о налоге на землю и строения. Для основного жилья действует необлагаемый минимум, для инвестиционных объектов налог начисляется с первого бата.
Нет, ставки одинаковы для иностранцев и граждан Таиланда — разница возникает только из-за формы владения, а не из-за гражданства.
Для физлица — по вычету в зависимости от срока владения и прогрессивной ставке 5-35%. Для компании — фиксированный 1% от большей из оценочной стоимости или цены сделки.
Комментарии